Opis nieruchomości

Świadectwa charakterystyki energetycznej – wszystko, co musisz wiedzieć.

Sporządzanie świadectw charakterystyki energetycznej nie jest nowym wymogiem. Jednak ustawa z dnia 7 października 2022 r. (która weszła w życie 28 kwietnia br.) o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy Prawo budowlane sprawiły, że wokół tego tematu narosło wiele pytań i wątpliwości. Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub jego części wynika z prawa europejskiego. Co więcej, obowiązek ten został wyszczególniony we wspomnianej powyżej ustawie o charakterystyce energetycznej budynków już w 2014 roku, a wcześniej taki zapis znajdował się w ustawie o prawie budowlanym. Co uległo zmianie w świetle najnowszych przepisów? Kto musi mieć świadectwo charakterystyki energetycznej? Jakie są kary za brak świadectwa charakterystyki energetycznej? Dziś postaramy się odpowiedzieć na najważniejsze pytania – zapraszamy do artykułu!

Świadectwo charakterystyki energetyczne – co to jest?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który pomaga określić zapotrzebowanie na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych budynku bądź części budynku związanych z jego użytkowaniem, a więc energii na potrzeby:

• ogrzewania,
• chłodzenia,
• wentylacji,
• przygotowania ciepłej wody użytkowej,
• oświetlenia.

Oczywiście jednym z głównych celów sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej jest propagowanie budownictwa efektywnego energetycznie, a jednocześnie poprawa i wzrost świadomości społecznej w zakresie oszczędzania energii. Co więcej, dzięki takiemu dokumentowi właściciel budynku, najemca czy użytkownik są w stanie oszacować roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym – koszt utrzymania budynku.

Jak wspomnieliśmy, zasady sporządzania oraz przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej zostały określone w ustawie z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (z późniejszą zmianą z dnia 7 października 2022 r). Jednocześnie warto wiedzieć, że obowiązek posiadania w określonych prawnie sytuacjach świadectwa charakterystyki energetycznej budynku bądź części budynku, jak pisaliśmy we wstępie, wynika z prawa europejskiego.

Co dokładnie znajduje się w takim dokumencie? Otóż w świadectwie energetycznym znajdują się przede wszystkim dane dotyczące nieruchomości (adres, rok budowy, rodzaj instalacji grzewczej), charakterystyka i parametry budynku, metoda wyznaczania charakterystyki energetycznej, obliczone wartości wskaźników zapotrzebowania na energię pierwotną i końcową, a także numer świadectwa i data ważności. W świadectwie znajdziemy także indywidualne zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlanych i robót instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku. Dokument zawiera również oświadczenie osoby (wraz z numerem jej uprawnień), która sporządziła świadectwo charakterystyki energetycznej.

Świadectwo charakterystyki energetycznej można przekazać w dwóch formach:

• papierowej – z dedykowanym numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków i podpisem osobistym osoby uprawnionej do wydania dokumentu,
• elektronicznej – z dedykowanym numerem i kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub osobistym osoby uprawnionej.

Co równie istotne, świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat. Niemniej jednak może stracić ważność przed upływem tego okresu – dzieje się tak w sytuacji, gdy w wyniku przeprowadzanych prac budowalnych lub prac instalacyjnych zmianie ulegnie charakterystyka energetyczna budynku bądź jego części.

Kto jest zobowiązany do posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej?

Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków sprawiła, że więcej osób ma obowiązek posiadania świadectwa energetycznego. Dotychczas obowiązek ten dotyczył wyłącznie domów i mieszkań przeznaczonych do sprzedaży i wybudowanych po 2009 roku. Nowelizacja obejmie również wcześniej powstałe domy, mieszkania i budynki wielorodzinne, a także nowe okoliczności.

W ustawie wyczytamy, że obowiązek posiadania świadectwa energetycznego ma każdy właściciel lub zarządca budynku/części budynku (a także osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego):

– zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;

– zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

– wynajmowanego.

Co więcej, obowiązek posiadania świadectwa energetycznego i umieszczenia go w widocznym miejscu ma także właściciel lub zarządca budynku, którego:

• powierzchnia użytkowa zajmowana przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej przekracza 250 m2 i w których dokonywana jest obsługa interesantów,
• powierzchnia użytkowa przekracza 500 m2 i w którym świadczone są usługi dla ludności (o ile świadectwo jest już sporządzone).

Dodatkowo każdy inwestor jest zobowiązany do załączenia świadectwa do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Uogólniając można więc przyjąć, że świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się w celu przekazania go najemcy lub kupującemu, a więc przy okazji najmu lub sprzedaży budynku lub części budynku. Warto również zaznaczyć, że nabywca lub najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.

Jakie budynki NIE MUSZĄ posiadać świadectwa charakterystyki energetycznej?

Biorąc pod uwagę powyższe informacje i wczytując się w Ustawę warto również podsumować, jakich budynków nie obejmuje obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Ustawodawca wymienia:

• budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
• budynki używane jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
• budynki przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię (z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego),
• budynki mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
• budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej mniejszej niż 50 m2,
• budynki gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2·rok).

Co grozi za BRAK świadectwa charakterystyki energetycznej?

Zgodnie z nowelizacją ustawy, inwestorzy i właściciele nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub wynajmu są zobowiązani do posiadania świadectwa energetycznego. Bez ważnego dokumentu nie można przeprowadzić takiej transakcji. Co istotne, właścicielowi nieruchomości, który nie dostarczy świadectwa energetycznego do transakcji, grozi grzywna w wysokości do 5 000 zł. Wysokość grzywny jest każdorazowo ustalana indywidualnie.

To jednak niejedyna sytuacja, w której można zostać ukaranym. Grzywnę można również otrzymać m.in., gdy:

• sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej nastąpi w sposób niespełniający wymagań́ prawych,
• dokument zostanie wykonany przez osobę̨ nieposiadającą odpowiednich uprawnień do jego sporządzania,
• nastąpi sporządzenie i przekazanie jako świadectwo charakterystyki energetycznej dokumentu opracowanego niezgodnie z metodologią, jaką można wykorzystać́ do przygotowania dokumentu.

Kto może sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej?

Wszyscy, którzy chcą zajmować się sporządzaniem świadectw charakterystyki energetycznej muszą zostać wpisani do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej (wykaz znajduje się na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii). Wykaz ten jest częścią centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Dzięki niemu można sprawdzić, czy dana osoba jest uprawniona do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej.

Oczywiście, aby móc sporządzać świadectwa charakterystyki energetycznej, należy spełniać określone wymagania, m.in.:

• posiadać pełną zdolność do czynności prawnych,
• nie być skazanym prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe,
• posiadać uprawnienia budowlane,

lub ukończyć:

• studia wyższe zakończone uzyskaniem tytułu zawodowego inżyniera, inżyniera architekta, inżyniera architekta krajobrazu, inżyniera pożarnictwa, magistra inżyniera architekta, magistra inżyniera architekta krajobrazu, magistra inżyniera pożarnictwa albo magistra inżyniera

lub

• studia wyższe inne niż wymienione powyżej oraz studia podyplomowe, których program uwzględnia zagadnienia związane z charakterystyką energetyczną budynków, wykonywaniem audytów energetycznych budynków, budownictwem energooszczędnym i odnawialnymi źródłami energii.

Podsumowując, świadectwa charakterystyki energetycznej są dokumentami zawierającymi informacje dotyczące efektywności energetycznej budynku lub lokalu. Głównym celem świadectw charakterystyki energetycznej jest dostarczenie informacji użytkownikom oraz potencjalnym nabywcom na temat zużycia energii przez dany budynek i jego wpływu na środowisko. Nowe regulacje, które weszły w życie z dniem 28 kwietnia 2023 roku, wprowadziły w temacie świadectw charakterystyki energetycznej kilka istotnych zmian, których celem jest m.in. implementacja unijnych przepisów dotyczących charakterystyki energetycznej budynków do polskiego systemu prawnego. Naszym zdaniem zmiany te zmierzają w dwóch kierunkach – zwiększenia znaczenia świadectwa charakterystyki oraz utrudnienia zdobycia go w sposób nieodpowiedni. Na zakończenie warto raz jeszcze przypomnieć, że sam obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej istniał w polskim porządku prawnym od wielu lat, ale dopiero teraz pojawiają się kary, które skutecznie wspomogą proces sporządzania i przekazywania świadectw.