Opis nieruchomości

Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości – sprawdź, jakie zmiany weszły w życie w 2023 r.

31 sierpnia bieżącego roku weszła w życie nowelizacja Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami. Zgodnie z wprowadzonym przez nią zmianami, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, także komercyjnych, będzie mogło zostać przekształcone w prawo własności. Co jednak istotne, przekształcenie to nie nastąpi z mocy prawa, a wymaga m.in. złożenia stosownego wniosku oraz uiszczenia opłaty. Okazuje się więc, że nowe przepisy wcale nie są takie proste. Dlatego dziś wyjaśniamy, czym jest użytkowanie wieczyste, kto może skorzystać z uwłaszczenia na podstawie nowelizacji ustawy o Gospodarce Nieruchomościami oraz jakich terminów i zasad należy przestrzegać. Jeśli interesuje Cię ten temat, to zapraszamy do lektury.

Użytkowanie wieczyste – co to jest?

Chcąc dobrze zrozumieć omawiany temat, warto zacząć od podstaw. Skupmy się więc przez chwilę na definicji użytkowania wieczystego.

Zagłębiając się w Kodeks Cywilny oraz Ustawę o Gospodarce Nieruchomościami wyczytamy, że użytkowanie wieczyste to forma prawna, która pozwala osobie fizycznej lub prawnej na korzystanie z nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu, gminy lub związku tych jednostek, przez określony czas (zwykle na okres 99 lat) w zamian za ustaloną opłatę.

Użytkownik wieczysty ma w tym czasie prawo do wykorzystywania nieruchomości oraz ponosi koszty jej utrzymania, ale… nie ma prawa jej własności. Niestety to właśnie to ograniczenie spędzało użytkownikom wieczystym sen z powiek – użytkownik wieczysty nie może bowiem np. sprzedać danej nieruchomości (choć może ją wynajmować lub przenieść na inną osobę prawo jej użytkowania), a dodatkowo umowa jest okresowa. Jakie zmiany w tym temacie wprowadziła tegoroczna nowelizacja Ustawy? Już wyjaśniamy!

Likwidacja użytkowania wieczystego 2023 – jakie zmiany wprowadziła nowelizacja ustawy?

Warto wspomnieć, że jednym z nadrzędnych celów wprowadzonych zmian, jest przede wszystkim stopniowe usuwanie instytucji użytkowania wieczystego. Właśnie dlatego ustawodawca umożliwił użytkownikom wieczystym możliwość żądania sprzedaży nieruchomości oddanym im w użytkowanie wieczyste. Jednocześnie stawiając jednak kilka warunków, by z takiego prawa móc skorzystać.

Podmioty mogące skorzystać z uwłaszczenia gruntu.

Z możliwości wykupienia nieruchomości gruntowej wprowadzonej przepisami o likwidacji użytkowania wieczystego, mogą skorzystać osoby fizyczne (również właściciele garaży), przedsiębiorcy, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe (np. w kwestii infrastruktury osiedlowej), oraz mieszkańcy osiedli (np. w przypadku dróg osiedlowych, placów zabaw czy parkingów).

Co równie istotne, o przekształcenie można wystąpić w stosunku do zabudowanych nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste przed 31 grudnia 1997 roku, o ile użytkownik wieczysty wykonał zobowiązania określone w umowie (zazwyczaj oznacza to, że nieruchomość została zabudowana) i nie toczy się postępowanie o rozwiązanie tej umowy.

Termin na wystąpienie z żądaniem uwłaszczenia gruntu i zasady płatności za uwłaszczenie gruntu.

Należy również wiedzieć, że przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nie nastąpi z mocy prawa. Zgodnie z przepisami o likwidacji użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty musi złożyć stosowny wniosek i ma na to 12 miesięcy od dnia wejścia nowych przepisów w życie (czyli może to zrobić do 31 sierpnia 2024 roku). Jednak z uwagi na fakt, że zakup nieruchomości jest znaczącą inwestycją, wymagającą odpowiedniego przygotowania zarówno pod kątem aspektów prawnych, jak i finansowych, okres jednego roku na złożenie wniosku może nie być wystarczający. Tym samym rodzi to obawy, że tak krótki termin może skutkować niewielkim zainteresowaniem ze strony potencjalnych inwestorów.

Dodatkowo nowelizacja wprowadza do Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami przepisy określające zasady płatności za uwłaszczenie gruntu, zgodnie z którym użytkownik wieczysty zapłaci:

• w przypadku płatności jednorazowej – 20-krotność kwoty stanowiącej „iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży”. Cena za grunt docelowo to równowartość 6%, 20%, 40%, 60% lub więcej wartości rynkowej gruntu.
• w przypadku rozłożenia na raty – 25-krotność kwoty stanowiącej „iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży” (maksymalny czas rozłożenia płatności na raty wynosi 10 lat).

Ustawodawca przewidział także bonifikatę dla grup szczególnie wrażliwych społecznie np. osób niepełnosprawnych i ich opiekunów, a dla przedsiębiorców preferencje w ramach limitu pomocy de minimis. Warto również wspomnieć, że samorządy będą mogły przyjąć powyższe zasady odpłatności lub określić je samodzielnie. Mają także możliwość udzielania bonifikat np. ze względu na długość trwania użytkowania wieczystego czy brak zaległości w regulowaniu zobowiązań z tego tytułu. W efekcie użytkownik wieczysty, który uiszcza opłatę roczną w wysokości 3%, będzie musiał zapłacić za własność gruntu 60% jego wartości. Pozostałe 40 % powinno zostać pokryte w ramach limitu pomocy de minimis (dozwolonej pomocy publicznej), regulowanej przepisami unijnymi. Uwzględniając jednak dosyć niskie limity pomocowe oraz wysokie ceny nieruchomości, przedsiębiorcy niejednokrotnie będą musieli dopłacić, jeśli wartość gruntu nie zmieści się w obowiązującym limicie. W konsekwencji zapłacą więc więcej niż 60% wartości rynkowej nieruchomości.

Komu NIE PRZYSŁUGUJE żądanie sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego?

Oczywiście możliwość żądania sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego nie jest możliwa w każdym przypadku. Zgodnie z nowelizacją takie prawo nie przysługuje:

• w przypadku nieruchomości gruntowej niezabudowanej (choć w takich sytuacjach samorząd lub starosta i wojewoda będą mogli wyrazić zgodę na zakup, pod warunkiem, że umowa trwa minimum 10 lat),
• jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po 31.12.1997 roku,
• jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste,
• w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich (w rozumieniu ustawy o portach i przystaniach morskich),
• jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego (w rozumieniu ustawy o ROD, ale i w tym wypadku ostatnie zdanie będzie mieć samorząd lub starosta i wojewoda).

Brak możliwości uwłaszczenia dotyczy również gruntów Skarbu Państwa powierzonych Lasom Państwowym, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, parkom narodowym, Wodom Polskim i Agencji Mienia Wojskowego.

Rozwiązania zaproponowane w nowelizacji ustawy zmierzające do stopniowej eliminacji użytkowania wieczystego z systemu prawnego, uznać należy za co do zasady słuszne. Wątpliwości budzić jednak może krótki termin na złożenie wniosku oraz stosunkowo wysoka cena sprzedaży nieruchomości. Względy te mogą wpłynąć na to, że nie wszystkie podmioty będą chciały skorzystać z wprowadzonych zmian, konsekwencją czego będzie utrzymanie użytkowania wieczystego w stosunku do części nieruchomości gruntowych.